トランクルーム投資 Q&A目次
下記で解決しない質問は、お気軽にこちらまでお寄せください。
- I.収支について
- II.資金調達・税金について
- III.リスクについて
- IV.その他
I.収支について
- ２階の部屋は埋まる？
- 埋まりにくい上、競合店の１階に移りやすくなります。また、事故などの危険性があるため、行政の指導により２階を禁止される可能性もあります。そのため、弊社では、１階のみの店舗をお勧めしています。
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- 事業計画通りの利回りになる？
- 弊社の場合は、ほぼ事業計画どおり回っております。（弊社の事業計画書では、立地分析に基づいて予想できる稼働率の上昇カーブより、低く見積もってご提案しております）
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- 今の出店計画の精度は？
- ３０店舗以上のサンプルを元に、プラス・マイナスの要因を抽出し、相関関係を見ています。公共データとマーケティングソフトによる商圏データ、専門マーケターによる実査データを総合的に点数化しております。出店するたびに精度が高くなっており、現状、事業計画どおり、各店の業績が推移しております。
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- 稼働率は本当に安定する？
- 満室の場合、予約を取ることになりますので、実績として稼働率は安定しています。但し、トランクルームのお客様は急ぎの方が多いので、予約を取り消されることもあります。満室が近づいてきたら、機械損失を防ぐために近隣に追加出店することをお勧めします。
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- コンテナ収納ピットは安いの？
- はい、弊社のコンテナ代金は業界最安値水準となっております。中国人・在日商社などを通すことなく、直に工場と仕様の決定から検品まで行っているからこそ実現できる価格です。これは他社に無い、弊社の強みの１つです。
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- ランニングで掛かる経費は？
- 固定費としては、土地の賃借料、電気代、ロイヤルティ（約１万円）です。臨時的にな費用としては、シャッターの修繕が必要になれば5万円程度、電球取替えが発生すれば1万円程度となります。
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- 何基での出店が適正か？※「基」はコンテナの単位。
- 多くコンテナを設置しても契約数の伸びは変わらないため、弊社では５基～１３基での出店をご提案しております。立地条件、予算、収支見込などによっても異なりますので、お気軽にご相談くださいませ。
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II.資金調達・税金について
- 資金を金融機関から借り入れて、出店する人はいるか？
- はい。多くの方が借入で出店されています。
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- リースでは出店できないか？
- 出来ません。リースで出店すると、オーナー様の損益分岐点となる稼働率が７０％以上まで上がってしまい、資金持ち出しが増えるリスクが高まります。
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- コンテナの耐用年数は？
- 耐用年数としては7年です。 海上用のコンテナを基礎に改造しているため、実際には20年ほど使用できる見込みです。但し、途中で色の塗り替えや一部シャッターの取替えは必要になります。
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III.リスクについて
- 業績不振により撤退した店舗はないのか
- 弊社の場合、ありません。独自の立地分析により、業績不振の可能性がある立地を避けることが出来ております。弊社で発生したケースはありませんが、例外的な外部環境の変化により店舗を移転する可能性はあります。万が一の業績不振により移転を検討する場合も、10基なら100万円ほどの費用で移転できます。
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- 出店エリア内に他のオーナーを出店させたりしない？
- 弊社のマーケティングソフトによるフリーハンド商圏内にはオーナー様の承諾なしに出店ができないよう、加盟契約書に明記しています。９０％以上の稼働率になった場合、安定的に稼動することから他のオーナー様にご紹介することもありますが、まずは優先的に近隣のオーナー様にご紹介しております。
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- コンテナが撤去される可能性は？
- 基本的にあり得ません。但し、法的には土地の賃貸借契約では期間内解約が可能となります。そのため、弊社では、地主様に「事業の性質として十分な利益を確保するために５年間は最低必要であること」をしっかりと伝えております。また、５年以下で賃貸借契約を結ばないことも重要です。
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- 盗難の可能性はあるか？
- 弊社では過去に発生したことはありませんが、可能性としてはあります。発生した場合、オーナー様に費用負担は原則として必要ありませんが、道義的な責任を求められる可能性はあります。弊社では、盗難リスクを最小化するためコンテナ設置方法にも手を抜きません。
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- 地代が上がることはないか？
- 仲介業者・地主様には事業計画を提出の上、家賃交渉をしております。契約書に改定可能と書かれていても、基本的に値上げを拒むことが可能です。
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- 法定開示書は事前に閲覧できるか？
- 可能です。お問い合わせいただければ、すぐにお送りします。
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- 店舗計画で、切り返しスペースが多くとっている理由は？
- 商圏に競合店が発生したとき、勝負を決めるのは「使いやすさ」だからです。利用者は自宅からの近さや価格で判断しますが、競合と比較したときには「使いやすさ」は重要な決め手となります。店舗計画で２階が無いのも、「使いやすさ」へのこだわりがあるからです。
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- 法律の改正などの影響は？
- 自治体によって見解が違いますが、そういったことも予測して出店計画を立てています。 例えば、既に市街化調整区域と第1種中高層地域以下での出店は規制が入り始めていますし、将来的には２階部分の撤去勧告が出る可能性もあります。弊社ではそのような出店をせず、継続して安定収益を確保できることを最も重要視して、ご提案しております。
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- 万が一店舗を移す際の費用は？
- 色んな経費を含めて平均すると、コンテナ1基当り約10万円が目安となります。（例：10期なら100万円）
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IV.その他
- コンテナ収納ピットの店舗数は？
- 直営店を含めて１７店舗出店しています。（平成2１年２月１7日現在）。１ヵ月に１店舗のペースで出店しています。
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- オーナーにはどういう人が多い？
- 不動産投資家、地主、会社の経営者や役員の方が多いです。
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- 複数店、出店する人はいるか？
- 多くの方が複数出店されています。実際に、20店舗の出店（月のＣＦ300万円超）を目指しておられる方もおられますし、ドミナント出店（特定の地域に集中して出店することで強みを発揮する手法）されている方が殆どです。 １店舗当りへの投資を少額に抑えて複数店舗を出店することは、リスク分散や機会損失を防げるメリットがあり、オススメです。
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- オーナーの業務は？
- ほぼ仕事は発生しません。弊社や弊社提携の不動産業者が、契約事務・店舗内清掃・現地案内・督促・解約手続など全て代行致します。ご希望に応じて、稼働率を早めに高めるために販促活動を行なうことも出来ます。別途費用が発生する販促活動や、シャッターの修繕などは、オーナー様に意思決定をしていただきます。また、近隣住民から要望があった場合の返答内容についても、オーナー様にご確認致します。
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- どういう理由でトランクルームを借りる？
- ５０％がご家庭の収納不足、２０％が引越し、１５％が業務用品、１０％がリフォーム、その他の理由が５％です。
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- 督促はどのように行うのか？
- 保証金と同額の2ヵ月分の滞納で、別の鍵による施錠、連絡が取れない場合は契約書記載の「催告なしの解除条件」に基づき、内容証明を送り、契約解除いたします。滞納分は保証金から回収できるため、オーナー様の損害は発生しません。
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- 解約は頻繁に起こる？
- 実績として、利用目的が引越し、リフォームの方以外は、平均して半年以上は利用されています。利用目的が収納不足や業務用品収納、バイク収納の方などは長期的に契約されています。
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